Cómo calcular la plusvalía de un inmueble
Si quieres conocer cómo calcular la plusvalía de un inmuebles, no te has de perder este artículo.
La llamada plusvalía es un impuesto que gestionan los ayuntamientos en España. Es un impuesto que se aplica siempre que hay una venta o cambio de titularidad de cualquier vivienda, local o terreno. Lo que hace es aplicarse la tasa en función del valor del suelo en sí, no de la construcción. Hoy te explico al detalle cómo calcula la plusvalía para no volverse loco haciendo cuentas.
Este impuesto se paga al vender cualquier propiedad inmobiliaria. Se basa en la diferencia entre el valor de dicho inmueble cuando lo adquiriste (comprado o heredado) y el valor en el momento en que lo vendes.
Si tienes dudas más concretas sobre la plusvalía en el caso de la venta de tu inmueble puedo ayudarte y asesorarte en todo lo que necesites.
Qué debes tener en cuenta para calcular la plusvalía
Para poder calcular la plusvalía con éxito hay que tener claras algunas cosas y entender en qué se basa esta tasa municipal. También debes tener claro qué datos concretos necesitas y dónde puedes consultarlos.
Qué datos hacen falta para calcular la plusvalía
El dato fundamental que necesitas tener controlado es el Valor Catastral del suelo en el momento de la venta. Este dato aparece en cualquier recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) que pagas al ayuntamiento cada año. Así que en el último recibo aparecerá el Valor Catastral más actual.
Consultarlo en recibos atrasados implica el riesgo de que el valor se haya actualizado posteriormente y no lo tengas en cuenta.
Si no tienes en tu poder dicho recibo también puedes consultar el valor catastral del inmueble en el Registro del Catastro y se puede hacer la consulta online.
Otro dato importante es que sepas exactamente los años que han pasado desde el momento que adquiriste la propiedad y la actualidad (momento de la venta).
La ley marca un periodo máximo de cálculo de 20 años. Es decir que la cuantía del impuesto de la plusvalía será el mismo si han transcurrido 20 años o 30. El periodo impositivo máximo siempre será de 20 años.
El coeficiente aplicado a cada año que haya pasado desde que compraste el inmueble hasta que lo vas a vender lo fija cada ayuntamiento. Son baremos y coeficientes que varían en función de los periodos anuales y siempre podrás consultarlo en tu ayuntamiento para conocer el detalle.
Cuándo pagar la plusvalía y plazos
Como ya te he explicado el impuesto de la plusvalía se paga al vender cualquier inmueble. Así que el impuesto en si hay que pagarlo después de formalizar la venta ante notario.
Desde el momento del cambio de titularidad del inmueble hay un plazo de 30 días para liquidar el impuesto en el ayuntamiento.
No respetar dichos plazos y pagarlo tarde o no pagarlo implicará que te tocará pagarlo más tarde, pero con recargos, multas e intereses de demora.
Por supuesto sobra decir que la plusvalía es un impuesto que se paga en un único plazo y sólo una vez en el momento de la venta.
Quién paga la plusvalía
Ya te habrá quedado claro que el impuesto de la plusvalía en el ayuntamiento lo paga el vendedor del inmueble siempre.
No significa que no pueda ser un elemento de negociación para que se incorpore en las condiciones de venta y lo pague el comprador. Pero no suele ser lo habitual. Ten en cuenta que legalmente el responsable de liquidar el impuesto es el vendedor.
Sólo hay una excepción y es en el caso de que el vendedor del inmueble tenga su residencia legal fuera de España. En estos casos el comprador será quien tenga que encargarse de pagar la plusvalía.
Cómo calcular la plusvalía
Los cálculos concretos dependen de las especificaciones aprobadas por cada ayuntamiento, aunque no suelen variar mucho. Pero en cualquier caso siempre son los ayuntamientos quienes establecen todas las condiciones. Así que en caso de duda siempre puedes consultar en el departamento de Hacienda o Económico del ayuntamiento donde se ubique el inmueble a vender.
Para calcular la plusvalía debes aplicar los siguientes datos:
- Valor Catastral en el momento de la compra o adquisición por herencia.
- Valor Catastral en el momento de la venta.
- Años transcurridos entre la compra o adquisición y la venta.
- Porcentaje aplicado por el ayuntamiento en función de los años transcurridos.
Aplicar el porcentaje en función de los años transcurridos y multiplicarlo por la diferencia de valores catastrales de dará el dato concreto a pagar en el impuesto.
Es importante que sepas que el porcentaje de aplicación nunca puede ser superior al 30% según la legislación actual.
Y como ya te he contado el periodo máximo de aplicación será de 20 años en el caso de que el periodo entre compra y venta sea superior.
Hay algunas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional que establecen que en caso de que haya habido pérdida de ganancias con la venta, el vendedor queda exento de tener que pagar la plusvalía municipal. Pero se trata sólo de algunas sentencias que no hay sido reflejadas en la legislación.
Además hay municipios que ya disponen de servicios on line para calcular la plusvalía de manera telemática.
Plusvalía en función de las comunidades autónomas
La Ley de Regulación de las Haciendas Locales permite que cada ayuntamiento fije sus porcentajes para calcular la plusvalía. Por eso existen muchas diferencias entre unas comunidades autónomas y otras.
Lo mejor es que te informes previamente de los porcentajes concretos en tu ayuntamiento para no llevarte después un susto.
Plusvalía por herencias
Una de las dudas habituales es si hay que pagar el impuesto de la plusvalía en el caso de propiedades heredadas.
Como norma general sí hay que pagarla, aunque varía mucho en cada comunidad autónoma. Al igual que ocurre con el impuesto de sucesiones aún vigente en muchas comunidades autónomas pero inexistente por ejemplo en la Comunidad de Madrid.
Por ponerte un ejemplo se entiende que una vez que tu recibes un inmueble por una herencia al pagar el impuesto de sucesiones está pagando el impuesto del incremento patrimonial que has experimentado con dicha herencia.
Por lo tanto, si vendes dicho inmueble años más tarde lo que debes tener claro es la diferencia de Valor Catastral entre el momento que la recibiste en herencia y el momento de la venta.
Si sigues teniendo dudas más concretas puedes consultarme y las resolveré con gusto.
